房貸試算
設定貸款條件，看看每月要繳多少、總共付多少利息。
尚無試算結果。
比較你的房貸方案
先試算，再存為 A、B 或 C。每案保留當時的完整條件，最多三案；修改輸入不會改動已存方案。
可比較不同本金、年限、利率與提前還款安排，請先看清各案條件。重新整理或重設會清除全部方案。
房貸年限範例
同樣借 1,000 萬，分幾年還？
假設年利率 2.5%，全期不變，採本息平均攤還；無寬限期、額外還款及費用。
20 年
- 每月約繳
- 52,990 元
- 總利息約
- 2,717,669 元
30 年
- 每月約繳
- 39,512 元
- 總利息約
- 4,224,352 元
40 年
- 每月約繳
- 32,978 元
- 總利息約
- 5,829,355 元
從 20 年延長到 40 年，每月約少繳 20,012 元，總利息約增加 3,111,685 元。
這是假設範例，不是銀行報價。金額四捨五入至元。帶入會替換目前條件並試算，可再修改或還原原本條件。
兩種還款方式有什麼不同？
利率不變時，本息平均攤還的每月總額大致固定，本金占比逐漸增加；本金平均攤還則每月還相同本金，利息隨餘額減少，月付金逐漸降低。
寬限期是不是不用繳錢？
寬限期仍需繳利息，只是暫時不還本金。例如貸款 30 年、寬限期 2 年，剩餘本金要在後面的 28 年還清，寬限期結束後月付金會增加。
試算和銀行帳單會一樣嗎？
本頁按月計息，可設定一段、兩段或三段利率，費用另列在總支出。每次調息按原方案剩餘本金與期數重算，提前還本金則沿用該基準月付。實際金額可能因計息天數、利率調整與銀行進位方式不同，請以銀行提供的還款表為準。
公式來源：土地銀行還款方式說明。查核日期：2026 年 9 月 22 日。
年百分率與其他費用怎麼填？
「計入年百分率的必要費用」用來填開辦、徵信等取得貸款的一次性必要費用。設定費、非強制代書等其他支出，放在「其他貸款費用」，不要重複填寫。兩欄都加入總支出，只有前一欄用於年百分率估算。
假設一次撥款、必要費用在撥款時支付，按每月還款現金流求得月報酬率再乘以 12。使用原定期數、利率階段與寬限期，不含自行設定的提前還款。年百分率不等於貸款利率，也不代替銀行揭露值。
費用範圍參考銀行局總費用年百分率計算標準第 7 條，算法以銀行局歷史計算範例核對，範例利率不是目前報價。查核日期：2026 年 9 月 22 日。
比較方案與分享報告
試算後可存為 A、B、C 三個方案，再修改條件試算下一案。每案保留當時的本金、利率階段、寬限、提前還款及費用，可帶回修改。最高單月還款包含額外本金，費用另計；年度範圍依每 12 期分組，不是日曆年。
複製報告、下載圖片或 PDF 會包含目前試算的條件、摘要與全部年度資料。圖片為白底長圖，PDF 以圖片排版並自動分頁；逐月數字可下載 CSV。方案只存在目前頁面，重新整理或重設就會清除。
提前還款怎麼算？
每月額外本金從第 1 期開始，一次還款則在指定月份發生，兩者都在當期計息與正常還款後扣除。寬限期內也能設定額外還本金，超過餘額的部分不會重複計入。
本息平均攤還保留沒有提前還款時的各階段月付，提早清償；本金平均攤還保留原定每月本金，後續利息依較低餘額重算。利率改變時，原方案會依當時餘額與剩餘原定期數重算月付。銀行實際的縮期、重算與違約金規則可能不同，本頁不估算提前清償違約金。
房貸每月繳得出來，就代表負擔得起嗎
回到工具先把借款金額和房屋總價分開
看房時談的是總價，試算房貸時要填的卻是實際借款。每月還款又分成本金與利息，不能只看其中一項。本頁金額使用「萬元」，借 120 萬元就填 120，不是 1,200,000。利率填銀行提供的年利率，無須自行換成月利率。
準備輸入時，先把房屋總價和實際借款分開。工具要填的是向銀行借的金額，不是房子的售價。自備款已經支付的部分，不應再算進貸款本金。如果你只有一張房屋總價的試算表，可以先整理預計自備款與借款，再回來計算。銀行提供的資料若分成好幾個利率階段，也不能把第一階段的低利率當成整段貸款期間都適用。
填完資料前，再確認是否把已支付的自備款也放進借款，以及是否把第一階段優惠利率延用到全期。工具無法判定核貸資格或實際額度，這些條件需要另外向銀行確認。
月付固定與逐月減少，差別在哪
想安排固定支出，可以先看本息平均攤還。在利率不變的假設下，本金加利息的月付大致相同。本金平均攤還則是每月還相同本金，利息隨餘額減少而降低，前期月付較高。兩者先後負擔不同，應用同一筆借款條件比較。
選還款方式時，可以先把借款、利率與年限固定，只切換攤還方式，看看月付金的時間安排有何差別。若同時把年限拉長、借款調低又更換方式，結果雖然變少，卻不容易知道原因。閱讀攤還資料時，也別只看第一個月：本息平均攤還的月付較平穩，但每期本金和利息所占比例仍會改變。本金平均攤還則要留意前期較高的付款。
把兩種還款方式各期負擔放在一起，才方便與家人討論現金安排。哪種方式合適，仍取決於收入和其他支出。只截最低的一個月，會漏掉比較時最需要注意的前後差異。
拆開第一期，就比較看得懂還款表
用簡單數字看第一期比較容易理解。假設借 120 萬元、年利率 2%、期限 10 年且沒有寬限期，本金平均攤還的每月本金是 1 萬元。第一期利息為 120 萬 × 2% ÷ 12 = 2,000 元，合計 12,000 元。這是公式示範，不是銀行報價。
自己核對第一期時，可以先把算式分成「這個月還多少本金」與「這個月付多少利息」兩部分，再加起來。上面的例子採本金平均攤還，因此每月本金可以由總本金除以月份得到。換成本息平均攤還，不能繼續套用同一筆固定本金。到了下一期，計算利息所用的本金餘額已經減少，也不能每個月都沿用第一期利息。
手算完簡單案例，再看自己的長期明細，較容易辨認差異。差幾元先查進位方式，差很多則先看萬元與元、年利率與月利率，以及年數和月份是否混用，不必從整張表逐格猜。
寬限期後的月付，也要放進預算
寬限期內只付利息，並不是本金少了。總年限相同，後面要還本金的月份變少，月付就可能明顯增加。因此比較方案時，前期、寬限期結束後和總利息都要看。單靠首年月付，很難描述整筆房貸的負擔。
寬限期結束時，家庭支出未必會同步減少，因此比較時可以把前期和後期月付分開記錄。不要用前幾年的較低付款額代表整筆房貸負擔。若只是想了解寬限期的影響，先保留總年限不變，對照有無寬限期的結果。接著再另做不同年限的比較，便能看出是延後還本金，還是延長償還時間造成變化。
銀行是否提供所填寬限期，仍需實際確認。若預計提前還款，可在進階設定填入每月額外本金或指定月份的一次還款，再比較總利息與實際還款期數。本頁沒有計入提前清償違約金或中途換屋的交易費用，仍需另外取得銀行資料。
和銀行算得不同，逐項比對條件
拿到銀行還款表後，先讓兩邊條件一致，再討論差額。借款、年利率、期限、攤還方式和寬限期都會影響結果，計息日數、費用與進位方式也可能不同。第二與第三階段利率可以在進階設定修改，起始月須依序往後；沒有設定時，才以同一利率計算全期。即使填了三段利率，也只是你指定的情境，並不預測銀行往後如何調整。
核對銀行還款表時，可以先選同一筆借款的第一期，確認本金、利率和起算方式，再往後看每期餘額。不要把一份含費用的總支出表，直接和只列本金利息的數字比較。分享試算結果時，附上金額單位、年利率、總年限、寬限期和攤還方式。只傳月付金，別人無法重現相同結果。若是不同時間拿到的報價，也要保留各自日期，不應假設條件一直相同。
最後再把生活費、房屋持有成本與其他借款另列出來。月付算得出來，只表示模型成立，還不能回答整個家庭是否有足夠餘裕。正式付款義務仍以銀行契約和實際帳務為準。例如家人只記得前期月付，可以把寬限期後的金額放在同一張預算表，並標註適用期間。討論時就不會一個人用初期負擔、另一個人用後期還款，各自以為對方的計算出了錯。
提前還本金後，省下的是後續利息
額外本金會在當期正常還款後扣除，因此主要減少的是後續月份的計息餘額。設定每月額外還款時，從第 1 期就開始生效，寬限期內也會還本金；指定一次還款則只在所填月份發生。若貸款在那個月之前就已還清，結果會提醒你該筆款項未使用。
本息平均攤還採保留原方案月付、縮短期數的估算方式。利率分段時，先按沒有提前還款的條件排出各階段月付，再套入額外本金；本金平均則保留原定每月本金。銀行若採降低月付、維持年限，結果會不同。費用另列在含費用總支出，不能把省下的利息直接當成扣除違約金後的淨收益。
把完整條件留在比較表與報告裡
試算後存為 A、B、C 三個方案，就能在同一張表比較本金、月付、總利息、費用與清償期數。每案保留當時的完整條件，包含利率階段、寬限與提前還款，不會隨上方輸入改動。需要調整某案時，帶回修改後重新試算，再更新該案。這些資料只保留在目前頁面，重新整理或重設會清除。
年度表以每 12 期分組，列出當年實際用到的利率及單月還款範圍。最高單月還款包含實際額外本金，另外填入的費用不在月付內。必要費用與其他費用都計入總支出，費用後年百分率則只使用必要費用及沒有提前還款的基準還款表。先確認費用放對欄位，再與銀行揭露值核對。
報告會帶上目前條件、摘要與全部年度，可複製文字、下載白底圖片或自動分頁的 PDF；逐月資料仍可下載 CSV。PDF 使用圖片排版，若要編輯數字，請用文字報告或 CSV。傳給家人討論時，讓對方一起看到利率、年限與額外還本安排，避免只剩一個月付數字。