可負擔房價試算

先算每月房貸預算，不只看收入

看屋時容易先問房價，等到喜歡上某間房子，才開始想每月能不能繳。可負擔房價試算把順序倒過來：先用收入、既有貸款和可用自備款，找出目前條件支持的範圍。這個上限是整理預算的起點，不是銀行答應借給你的額度。

假設家庭每月收入 8 萬元，打算把全部貸款月付控制在收入 30% 內，而現有貸款每月已繳 5,000 元。可留給新房貸的預算就是 80,000 × 30% − 5,000＝19,000 元。30% 是可以調整的規劃假設，並不是銀行統一的核貸門檻。

算完還要回頭看生活費是否足夠。相同收入的家庭，可能有不同扶養、交通或醫療支出，本頁沒有逐項替你扣除。若收入含不固定獎金，也要分清楚哪些能長期用來繳房貸，不要因為今年收入較高，就把相同金額一路假設到貸款結束。

存款裡，有多少真的能當自備款

可用自備款是願意且能夠投入房價的現金，不等於帳戶全部餘額。交易稅費、搬家、裝潢與緊急預備金要先留出來，再填剩餘金額。本頁會把這筆自備款全數投入購屋，不會在結果中自動替你保留其他支出。

接著沿用前面的家庭條件，假設留好其他用途的現金後，可用自備款為 100 萬元，預估能貸八成。自己至少要付房價兩成，所以單看自備款與成數，支持的房價是 100 萬除以 20%，等於 500 萬元。這個限制與月收入是分開的，薪水夠繳更多房貸，也不代表手邊的頭期款就足夠。

八成同樣只是本例的假設。試算前可向銀行了解物件可能適用的條件，但不要把預估成數當成已核准。如果後續貸款成數比想像低，需要補的現金會增加，原本保留給裝潢或緊急支出的款項就可能被擠壓。

同一組條件，為什麼算出兩個房價上限

現在把條件補完整：家庭收入 8 萬元、其他貸款月付 5,000 元、還款占比 30%、自備款 100 萬元，再假設固定年利率 2.5%、30 年、本息平均攤還，預估貸款八成。以每月 19,000 元反推，可借本金約 4,808,655 元，加自備款後，月付能力支持的房價約 5,808,655 元。

但自備款與成數只支持 5,000,000 元，因此結果取較小的 5,000,000 元。投入 100 萬自備款後借 400 萬元，月付約 15,805 元，低於預算 19,000 元。剩餘空間不代表可以直接再提高房價，因為這次先碰到的是自備款與成數限制。

如果其他條件不變，可用自備款改為 200 萬元，成數支持的房價會提高到 1,000 萬元，月付能力支持的房價卻只有約 6,808,655 元，這次便由月付能力限制。分清楚是哪個上限較低，才知道增加自備款或改變年限，究竟會影響哪一部分。

把試算上限變成看屋範圍

結果區另列向下取整至 10 萬元的金額，方便設定搜尋條件。前面自備款 200 萬元的案例，約 6,808,655 元會整理成 680 萬元。這只做金額取整，沒有替你算進稅費或議價空間。表中月付則仍按未取整的房價計算，並不是改以 680 萬元重新貸款。

找到實際物件後，應換成成交條件重新算。開價和成交價可能不同，銀行鑑價也不一定等於成交價。本頁暫時假設鑑價與成交價相同，若銀行採用的鑑價較低，即使核貸成數不變，自備現金也可能增加。不能只憑上限以下的開價，就認定買下來一定沒有資金缺口。

如果其他貸款已用完設定的月還款額度，新增房貸空間會是 0，結果只剩可用自備款。若沒有自備款、成數又不到百分之百，房價上限也會是 0。這些是輸入條件下的數學結果，不是拒貸通知，也不是要你把還款占比不斷提高，直到算出想買的房價。

利率多 1 個百分點，每月還繳得出來嗎

升息情境把本例的 2.5% 改為 3.5%，保留相同貸款金額與年限，再比較月付。貸 400 萬元時，月付從約 15,805 元變成 17,962 元，仍在每月 19,000 元預算內，但原本的餘裕已縮小。它只是壓力情境，不是預測未來銀行利率。

自備款 200 萬元、按未取整上限借約 4,808,655 元的案例，原本月付已用滿 19,000 元。利率改為 3.5% 後，月付約 21,593 元，超出約 2,593 元。兩組案例都符合原利率的預算，承受利率變動的空間卻不同，因此不能只看到試算上限就用滿。

拿到銀行實際條件後，可到房貸試算填入確認的本金、利率與年限，查看還款安排。若有寬限期或分段利率，也應使用能處理那些條件的設定。本頁的固定利率估算不判斷個別信用、物件可貸成數或核准機率。

• 土地銀行還款方式說明支持本息平均攤還的計算基礎。本文收入、成數與升息條件皆為假設，不是銀行核貸標準。
• 房貸試算已知房價與核貸條件後，可接著查看每月還款及不同利率安排。